Đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ hay không?

Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai năm 2013;
Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
Các văn bản hướng dẫn có liên quan khác.

Nội dung tư vấn

1. Đất tranh chấp là gì?

Tranh chấp đất đai là một vấn đề phổ biến trong đời sống xã hội nhưng không phải hiểu rõ về tranh chấp đất đai là gì. Tranh chấp đất đai có thể hiểu đơn giản là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, còn nếu hiểu đầy đủ thì tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất… Hai cách hiểu trên là cách hiểu phổ biến nhất và được mọi người công nhận khi nói về thuật ngữ tranh chấp đất đai. Còn trong pháp luật thì tranh chấp đất đai được định nghĩa tại Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

24.Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Pháp luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng về đất tranh chấp là đất như thế nào nhưng ta có thể thông qua định nghĩa của tranh chấp đất đai để hiểu được khái niệm đất tranh chấp. Theo đó, đất tranh chấp là loại đất loại đất mà giữa người sử dụng hợp pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (vấn đề bồi thường đất) hoặc giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất…

2. Đất tranh chấp có được cấp sổ đỏ hay không?

Người sử dụng đất được cơ quan nhà nước thẩm quyền cấp sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013, cụ thể:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013;
Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành;
Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
Người mua nhà ở, tài sản gắn liền với đất;
Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhận bị mất.

Ngoài ra, quy định pháp luật hiện hành cũng có quy định về các trường hợp mà cơ quan có thẩm quyền được quyền từ chối hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ của người sử dụng đất. Điều này được cụ thể hóa tại Khoản 11 Điều 7 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

Điều 7. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính

11. Bổ sung Điều 11a như sau:

Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.

Theo đó, cơ quan có thẩm quyền có quyền từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất nếu đất của người đó đang xảy ra tranh chấp và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất. Như vậy, một mảnh đất tranh chấp không được cấp sổ đỏ khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ, ngược lại nếu như không có văn bản trên thì cơ quan có thẩm quyền vẫn sẽ tiếp tục thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho người có yêu cầu dù mảnh đất có đang xảy ra tranh chấp hay không nếu hồ sơ đáp ứng quy định của Luật đất đai 2013.

3. Cần làm gì khi có tranh chấp đất đai xảy ra?

Thứ nhất, các bên tiến hành hòa giải

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên tiến hành tự hòa giải tại cơ sở, đây là thủ tục được nhà nước khuyến khích nhưng không phải là thủ tục bắt buộc.

Tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Điều này được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013 như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

…

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
…

Thứ hai, khởi kiện tại Tòa án hoặc giải quyết tại UBND

Tranh chấp đất đai mà đã hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Một là, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết;

Hai là, tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết tại UBND hoặc tại Tòa án.

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau: tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.

Trường hợp thông qua khởi kiện thì cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án Tòa án nơi có bất động sản đó

Đồng thời, các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trên sẽ gửi văn bản đến cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ về việc đang giải quyết tranh chấp đất đai liên quan đến đối tượng tranh chấp. Lúc này, các bên trong quan hệ tranh chấp này sẽ không thể thực hiện được thủ tục xin cấp sổ đỏ, do đó, chỉ khi nào tranh chấp được giải quyết thì người sử dụng đất hợp pháp mới có thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.